O surgimento de barulhos excessivos decorrentes de reformas ou do uso cotidiano em edifícios residenciais é uma das causas mais frequentes de litígios entre condôminos, administradoras e construtoras. Quando o som de martelos, furadeiras ou o ruído de impacto de passos ultrapassa os limites do tolerável, surge o impasse jurídico: a responsabilidade pelo incômodo acústico é do morador que executa a obra ou da construtora que entregou a edificação?

A resposta a essa questão exige a análise do arcabouço normativo que rege o direito de vizinhança, o desempenho das edificações e a gestão de reformas em condomínios.

O Enquadramento Jurídico do Conforto Acústico Habitacional

O ordenamento jurídico brasileiro trata a poluição sonora e o sossego sob diferentes perspectivas complementares:

• Direito de Vizinhança (Art. 1.277 do Código Civil): Estabelece que o proprietário ou possuidor de um imóvel tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedades vizinhas.
• Norma de Desempenho (ABNT NBR 15575): Define critérios mínimos de isolamento acústico para vedações verticais (paredes entre unidades) e horizontais (sistemas de pisos e lajes). A norma estabelece níveis máximos de pressão sonora de impacto e níveis mínimos de isolamento ao ruído aéreo que devem ser garantidos pela construtora desde a entrega do empreendimento.
• Gestão de Reformas (ABNT NBR 16280): Regulamenta os processos de alteração nas unidades privativas, exigindo plano de reforma, Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), e aprovação prévia do síndico antes do início de qualquer intervenção física.

Quando a Responsabilidade Cabe à Construtora

A responsabilidade civil da construtora é caracterizada quando o incômodo decorre de vício construtivo ou descumprimento das especificações acústicas do projeto executivo e das normas vigentes na época da concessão do habite-se.

Situações típicas de responsabilidade do incorporador ou construtor incluem:

• Falha de Isolamento nas Lajes: Ausência ou aplicação inadequada de mantas de atenuação acústica sob o contrapiso, resultando em transmissão excessiva de ruído de impacto (como passos e queda de objetos) entre pavimentos sobrepostos.
• Insuficiência de Isolamento em Paredes Divisórias: Vedações entre apartamentos vizinhos construídas com blocos ou espessuras que não atingem a classe de desempenho mínimo de isolação sonora requerida pela ABNT NBR 15575.